מה צריך לדעת לפני שקונים דירה חדשה?
בבואכם לבחור דירה לקנייה, עליכם לקחת בחשבון מספר פרמטרים מרכזיים ובראשם סביבת המגורים. לפני שרוכשים דירה עליכם לבחור את סביבת המגורים המתאימה לכם. למעשה, סביבת המגורים חשובה יותר מהדירה עצמה. הביאו בחשבון שיקולים חשובים כגון: מרכזי תרבות, בתי ספר, גני ילדים, תחבורה ציבורית וכל פרט אחר החשוב לכם בחיי היום-יום. גם הפיתוח הסביבתי של האזור בו אתם בוחרים לגור חשוב מאוד – האם מתוכננת באזור בנייה, סלילת כביש או הקמת מרכז מסחרי גדול? בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הפועלת בכל עירייה, מצויים התוכניות הנוכחיות והעתידיות של האזור ותוכלו לגשת לשם ולברר את הפרטים הללו.
בוחרים דירה לקנייה
גם כאן, עליכם לערוך חשיבה מעמיקה אודות החיים והצרכים שלכם. האם אתם קונים דירה שתשמש אתכם לעתיד הקרוב או שאתם מתכננים לגור בה למשך שנים רבות? האם אתם מתכננים להרחיב את המשפחה ובעתיד תזדקקו לדירה גדולה יותר? אם חשוב לכם באיזה קומה נמצאת הדירה, עליכם להביא בחשבון האם בנויה בה מעלית? האם אתם מעדיפים דירה עורפית או חזיתית?
מי מוכר את הדירה?
אחרי שבחרתם את סוג הדירה שאתם רוצים לקנות, באפשרותם לבחור בין מספר גורמים שמוכרים את הדירה :
* חברה קבלנית, שמתכננת ובונה את הדירה וגם מוכרת אותה.
* חברה ציבורית.
* חברה ממשלתית.
* מתווכים – שמוכרים את הדירות עבור לקוחותיהם (חברות או אנשים פרטיים).
מה צריך לברר לפני קניית דירה?
לפי שאתם קונים דירה עליכם לברר בראש ובראשונה האם הדירה רשומה בטאבו? מי בעל הזכויות של הדירה ומה הזכויות שלו בה? האם קיימים שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה על הדירה? אם בידיכם מספר הגוש והחלקה של הנכס תוכלו לברר את כל הפרטים הללו באמצעות הוצאת נסח טאבו. תוכלו לצפות בנסח טאבו באתר האינטרנט של האגף לרישום ולהסדר מקרקעין במשרד המשפטים או אצל ספקי מידע כמו דואר ישראל וקו מנחה.
קניית דירה מקבלן
לפני שאתם פונים לקנות דירה מקבלן, בררו מעט אודותיו, למשל האם הוא רשום בפנקס הקבלנים וברישומו מצוין בבירור סיווגו המקצועי (באילו ענפים מותר לו לעסוק) וסיווגו הכספי (באילו היקפים מותר לו לבצע עבודות). אם מדובר בחברת בנייה, תוכלו לברר עליה פרטים ברשם החברות במשרד המשפטים.
תמיד כדאי לבקר בפרויקטים נוספים שהקבלן בנה, ולהתרשם בעצמכם מהדירות, מהבניינים הגמורים ועוד.
בנוסף עליכם לברר בעירייה, שמעניקה את היתר הבנייה לקבלנים ולחברות הבנייה, שלבניין יש היתר בנייה כחוק.
עליכם לגשת גם לנציבות מס הכנסה ולמס רכוש כדי לבדוק שלקבלן או לחברת הבנייה יש את האישורים החוקיים הנדרשים ושתוכלו לרשום את הדירה על שמכם בטאבו.
בחרתם דירה – מזל טוב!
ראשית, עליכם לחתום על זיכרון דברים עם המוכר או מי שיש בידו ייפוי כוח למכירת הדירה (למשל, המתווך). זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר (מעין תקציר של החוזה המלא שייחתם בהמשך), בעל תוקף חוקי והחתימה עליו מהווה התחייבות לרכישת הדירה.
חוזה לקניית דירה
קרוב לוודאי שחוזה קניית הדירה יהיה החוזה החשוב ביותר שתחתמו עליו במהלך חייכם ולכן עליכם לקרוא אותו בקפידה, לעיין בכל סעיף וסעיף, ורצוי ביותר לא לעשות זאת לבד, אלא להיוועץ באנשי מקצוע שאתם סומכים עליהם ובעיקר, בליווי עורך דין המתמחה בנדל"ן. לפי חוק המכר שכר טרחתו יעמוד על אחוז וחצי עד שניים מערך הדירה.
במהלך המשא ומתן יעלו ביניכם לבין המוכרים פרטים רבים, כגון הבטחות והתחייבויות שונות לגבי מועדי ביצוע, התקנת מטבח, חדר אמבטיה ואביזרים ועוד. בבואכם לחתום על החוזה, עליכם לבדוק בשבע עיניים שכל מה שסוכם עליו, כתוב בחוזה המכר באופן ברור וחד משמעי, ושכתוב בחוזה שהקבלן נושא באחריות לנושאים אלה ואף בפיצוי במידה ויש איחור במסירת הדירה.
במקרה של רכישת דירה מקבלן, עליכם לבדוק כי הקבלן מילא את המפרט הטכני של הדירה בדייקנות, ושיש לכם סעיף בחוזה המאפשר שינויים או תוספות על חשבון הקבלן .
כשאתם בודקים את החוזה, חשוב לבדוק בעיקר את הפרטים הבאים :
מחירה הסופי של הדירה והאם הוא כולל מס ערך מוסף? אם מחיר הדירה אינו כולל ערך מוסף, תידרשו לשלם אותו בנוסף, ומדובר בסכום משמעותי מאוד: 17 אחוז מערך הדירה.
רישום בטאבו – על הקבלן להתחייב מה התאריך בו הוא ישלים את רישום הבעלות הדירה על שמכם.
חנייה – אם יש לדירה חנייה צמודה, הדבר אמור להיות מצויין בבירור בחוזה, כולל המיקום של החנייה ששייכת על שמכם בטאבו.
האם יש גישה לגג המשותף של הבניין? האם יש חנייה משותפת? האם יש גינה צמודה? עליכם לברר במדויק מה שייך לרכוש המשותף של הבניין ומה נרשם על שמכם.
בדירה חדשה – הקבלן מחויב על פי חוק תקנות התכנון והבנייה להתקין מערכת חימום מים סולארית – על חשבונו. כמו כן, על הקבלן – במסגרת מחיר הדירה ולא בתוספת לו - לדאוג לחבר את הבניין כולו ואת הדירות עצמן למערכות חשמל, מים, גז וטלפון.
קבלת הדירה – במצב תקין ושלם, היא על אחריותכם.
מיסים על הדירה
מיד לאחר קניית הדירה עליכם למסור הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין. חשוב להגיש את ההצהרה בזמן, כדי להימנע מקנס או ריבית. עם קניית דירה עליכם לשלם מס רכישה ששיעורו גבוה יותר ככל שהדירה יקרה יותר. מס רכישה נע בין חצי אחוז לחמישה אחוזים ויש תנאים, הקלות ואפילו פטורים במקרים מסוימים, למשל – קנייה של דירה ראשונה בסכום עד 1,350,000 פטורה ממס.
באתר רשות המסים עומד לרשותכם מחשבון לחישוב מס רכישה כמו כן, ניתן למצוא פרטים נוספים על אודות מסלולי מס הרכישה במדריך לרוכשים ומוכרים דירות של רשות המיסים. מידע מלא על אופן מילוי הטפסים והגשתם ניתן למצוא במדריך לרוכשים ומוכרים דירות באתר רשות המסים.