Que faut-il savoir avant d'acheter un appartement neuf ?
Avant de choisir un appartement à acheter, vous devez prendre en considération un certain nombre de paramètres clés, notamment son environnement. Avant d'acheter un appartement vous devez choisir le cadre de vie qui vous convient: le cadre de vie est plus important que l'appartement lui-même. Il faut que vous preniez en considération des paramètres importants tels que : centres culturels, écoles, crèches, transports publics et tout autre détail qui est important dans votre vie quotidienne. Le développement du quartier ainsi que de la région où vous choisissez de vivre est aussi très important : est-il prévu de construire une nouvelle route ou un nouveau centre commercial ? Vous pourrez le savoir en allant à la mairie au centre de la planification locale et de la construction, où vous trouverez les plans actuels et futurs de la région.
Choisissez l’appartement à acheter
Encore une fois, vous devez analyser et définir vos besoins. Achetez-vous un appartement pour seulement quelques années ou envisagez-vous d'y vivre de nombreuses années ? Envisagez-vous d'agrandir votre famille et alors aurez-vous besoin d'un appartement plus grand ? L’étage auquel se trouve l’appartement est-il important pour vous ? Y a-t-il ascenseur ? Préférez
Qui vend l'appartement ?
Une fois que vous avez défini le type d'appartement que vous voulez acheter, vous avez le choix entre plusieurs sortes de vendeurs:
Que doit-on vérifier avant d'acheter un appartement ?
Avant d’acheter un appartement, vous devez vérifier tout d'abord s’il est inscrit au cadastre, qui a des droits sur l'appartement et quels droits a le vendeur. Y a-t-il une hypothèque, une saisie ou une opposition à la vente ? Si vous connaissez le numéro de la section et du lot du bien, vous pourrez avoir ces renseignements en demandant un extrait du cadastre. Vous pourrez trouver cet extrait sur le site Web du ministère de la Justice, département du cadastre (http://ecom.gov.il/Counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&language=he) , ou a la poste israélienne (http://www.israelpost.co.il/tabu.nsf/orderform1?OpenForm) ou « kav manhé » (http://home.tabu.co.il/).
Achat d’un appartement chez un promoteur
Avant d'acheter un appartement chez un promoteur, vous devez vous renseigner à son sujet: son entreprise est elle inscrite dans le registre des promoteurs? sa classification professionnelle y est elle clairement indiquée (quelles activités est-il autorisé à exercer) et sa classification financière (quel est son cadre budgétaire). S'il s'agit d'une entreprise du bâtiment, vous trouverez ces renseignements sur le registre des sociétés au ministère de la Justice.
Il est recommandé d’aller visiter d’autres projets que ce promoteur a réalisés, et de voir par vous-même des appartements finis, leurs parties communes etc.
Par ailleurs, vous devez vérifier à la mairie, au service des permis de construire, que le bâtiment a dûment reçu son permis.
Vous devez aussi vous rendre au département de l'impôt sur le revenu et de l'impôt foncier pour vérifier si le promoteur (ou l’entreprise de construction) a toutes les autorisations légales nécessaires et si vous pourrez inscrire l'appartement à votre nom au cadastre.
Vous avez choisi un appartement - félicitations !
Tout d'abord, vous devez signer un mémorandum avec le vendeur ou avec la personne ayant la procuration pour vendre le bien (par exemple, l’agent immobilier). Ce mémorandum est en fait déjà un contrat (c’est le résumé du contrat qui sera signé), ayant valeur légale et votre signature est une promesse d'achat de l'appartement.
Contrat d'achat d'un appartement
Il est fort probable que le contrat d'achat de l'appartement soit le contrat le plus important que vous ayez signé de votre vie, c’est pourquoi vous devez le lire très attentivement, vérifier chaque paragraphe et il est conseillé d’être accompagné d’un avocat spécialisé dans l'immobilier. Conformément à la loi, son tarif est de 1,5 à 2 % du prix de l’appartement.
Lors des négociations entre vous et les vendeurs, de nombreux détails vont être évoqués, tels que les engagements du promoteur concernant les dates de la construction, de l'installation de la cuisine, de la salle de bain, des équipements etc. Avant de signer le contrat, vous devez vérifier soigneusement que tout ce qui a été convenu est écrit dans le contrat de façon claire et sans équivoque et qu’il est écrit dans le contrat que l'entrepreneur est responsable de tenir ses engagements et d'indemniser en cas de retard dans la remise de l'appartement.
Dans le cas d'un achat d'appartement chez un entrepreneur, vous devez vérifier que le cahier des charges de l'appartement a été scrupuleusement respecté et qu’il y a une clause dans le contrat qui permet, dans le cas contraire, des changements ou des ajouts à la charge de l'entrepreneur.
Lorsque vous examinez le contrat, il est important de vérifier les informations suivantes :
Quel est le prix final de l'appartement et s’il comprend la TVA. Si le prix de la maison n'inclut pas la TVA, exigez de l’ajouter au prix de l’appartement car c’est une somme très importante : 17 % du prix.
Inscription au cadastre : l'entrepreneur doit s’engager à inscrire l’appartement à votre nom à une date précise.
Parking - Si vous votre bien comprend un garage, cela doit être clairement indiqué, avec son emplacement, dans le contrat et inscrit au cadastre à votre nom.
Y a-t-il un accès au toit commun de l'immeuble ? Y a-t-il un parking commun ? Y a-t-il un jardin en copropriété ? Vous devez vérifier quelles sont les parties communes et ce qui est inscrit à votre nom.
Dans un appartement neuf, l’entrepreneur doit installer à son compte, en vertu des décrets de planification et de construction, un système d'eau chaude solaire. En outre, l'entrepreneur doit connecter l’électricité, l'eau, le gaz et le téléphone à tout l’immeuble et tous les appartements.
La réception de l'appartement, en bon état (état des lieux), est de votre responsabilité.
Taxes et impôts sur l’appartement
Immédiatement après l'achat de l’appartement, vous devez le déclarer au service de la taxe foncière. Il est important de remettre cette déclaration à temps pour éviter des amendes ou des intérêts. Avec l'achat d'un appartement, vous devez payer une taxe d'un taux d’autant plus élevé que l'appartement est cher. Cette taxe d'acquisition varie de 0,5 % à 5 % et dans certaines conditions, il peut y avoir des réductions et même une exemption -ainsi, si c’est l’achat de votre premier appartement et qu’il coûte au maximum 1 350 000 Shekels, vous serez exonérés d'impôt.
Sur le site Web du fisc vous pouvez trouver un simulateur de la taxe d'acquisition, et aussi plus d'informations sur les modalités de paiement de cette taxe pour les acquéreurs.